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富海花园售楼处拉起了共建幸福乳山的横幅

中房报记者 唐洪涛 威海报道

提到乳山，很多人都会说，那不就是鄂尔多斯吗？言下之意就是“鬼城”。十三四年前，一场冲动的房地产投资盛宴过后，一地鸡毛的楼市给乳山留下了难以消弥的后遗症。

4月12日，数位来自北京、河北等地的老年人相聚于乳山银滩，看着这块他们为之魂牵梦萦的养生胜地、同时又是为之奔波劳累的伤心地，只能感慨不已。

乳山银滩坐落在山东威海辖区内，威海荣获过“联合国人居奖”“中国人居环境范例城市”等称号，天蓝海碧，山清水秀，空气质量极佳，是避霾的理想之所。威海辖下的乳山市，位于中国著名旅游开放城市青岛、烟台、威海三市中心地带，因银滩沙子洁白如银，获得“银滩”之名，是旅游、疗养、避暑和度假胜地，被誉为“天下第一滩”“东方夏威夷”。

2005年起，在一拨房地产的开发热潮中，乳山银滩20公里的海岸线上建设了200多个海景房项目，并成功吸引了天南地北的人们前去购买养生海景房。很多掏出百万购房款的人不久后发现，别墅、洋房要么烂尾，要么无法验收，拿到房本更是遥遥无期。乳山银滩成了空置房和烂尾房的集聚地。

10余年过去了，当初的热潮已经退去，很多烂尾楼依旧矗立，“鬼城”的帽子也依旧戴在乳山银滩的头上。

这是一个伤疤。新一任乳山市领导表示，一定把银滩各种问题解决好，才能推进健康养生产业发展，乳山市今年专门成立了银滩房产领域历史遗留问题处置工作领导小组，专心于探索多条新路，解决烂尾楼难题。

俯瞰龙悦银滩海景房，远方是阳光、大海和沙滩

银滩烂尾楼已有十余年

4月12日上午，来自北京的购房者万女士再次站在乳山龙悦银滩海景花苑小区（以下简称“龙悦银滩”）大门前，她意外发现小区名字已经变成了旅居国际城，周围的广告牌也换了新颜。

这个龙悦银滩项目开发商是上海龙悦集团、乳山华银置业有限公司，小区由小高层、会馆、连排叠拼和独栋别墅组成，2007年开始预售，至今三分之二烂尾。

小区内的多栋楼房都新粉刷过，一位置业顾问承认这是该销售公司所为，主要是由于小区面貌太过破烂，影响销售。

尽管经过了重新粉刷，但是多栋楼房仍有门窗丢失，许多别墅仍是徒留四壁，地面上堆着沙子等建材，脏乱的绿化带难见本来面目，整个小区罕见人影。

一位置业顾问告诉记者：“现在卖的是4号楼、72号楼、73号楼等楼栋。”当万女士指出售楼处悬挂的预售许可证有补办之嫌：2010年补办的是2、3号楼，2017年加补的是4号楼。

这位置业顾问强调，“3号楼不是我们卖，目前4号楼、72号、73号别墅是五证齐全的，其他的房子之前已经卖完了，具体情况不清楚”。

中国房地产报记者了解到，2008年，上海龙悦集团委托销售公司在全国各地大加宣传乳山龙悦银滩项目：私人原生态沙滩、24小时温泉入户、坐在大浴盆里就能看到海——这些诱惑吸引着北京、上海、深圳等地的人们纷纷前来看房，许多人全款买下多套房屋。但是，2009年交房时，购房者们却发现，房子盖得非常粗糙，并且未经验收，于是拒绝收房。“龙悦银滩”就此烂尾至今。

塔吊下的多栋烂尾别墅

银滩海景房为何多烂尾？

在乳山银滩，烂尾的海景房绝不仅仅是龙悦银滩一家。

家住北京市海淀区的李女士2007年在乳山龙海丽都购置了一套房产，到了约定交房时间的2009年，发现该楼盘刚刚到了主体框架完工阶段。直到2011年，楼盘终于交房，但是截至目前依然无法顺利办理房产证。

处境更悲惨的是富海花园的业主们，该楼盘的开发商乳山市兴源房地产开发有限公司拖欠当地政府多项税费，已然倒闭。

4月12日，富海花园物业公司工作人员向中国房地产报记者确认，由于之前存在若干问题，开发商已经破产了，该物业公司也是开发商破产之后才进驻富海花园，目前由管理人接手解决遗留问题，售楼工作已经恢复，也能办理房产证了。

中国房地产报记者从富海花园管理人——山东北斗星辰律师事务所了解到，该楼盘的开发商卷走了售房资金，并已经宣告破产了，只留下一个烂摊子和部分未售楼房，本该由开发商负责的办理产权证等事宜就交给了管理人。该所律师孙大鹏说：“现在国家在处理‘僵尸企业’，这些企业占着厂房、土地、劳动力等资源，有了问题，就不能不解决。”

所幸，在乳山市政府相关部门的一致努力下，富海花园小区已有7栋楼已经落宗，产权证很快就能办下来了。

过去的10多年中，海景房是一个被频繁炒作的概念，在号称“天下第一滩”的乳山银滩尤甚，房地产开发热落潮后，银滩60多平方公里的土地只剩下了一座由200个小区组成的“鬼城”。

对此境况，乳山市滨海新区管委会综治办主任于丹表示遗憾。他认为造成这一问题，既有宏观层面的原因，也与个别企业经营不善有关。

于丹说，多年前乳山银滩处于开发的高峰期，与当时全国房地产业市场的异常红火一致，大量外地的开发商进入乳山银滩。但是，随着国家宏观政策调整、整个房地产市场回落以及企业经营存在问题，比如土地开发手续不完善、盲目扩张、经验不足等，造成当地相当一部分房企资金链断裂、经营难以为继。如上海龙悦集团在“龙悦银滩”项目上运作不成功的原因就是缺乏经验，盲目开发；富海花园开发商则提前收取了物业维修基金、契税等500多万元，目前已无法追回，企业个别高管、财务人员涉嫌侵占资金甚至有贪污行为，公安机关正在追缴。

乳山市政府探索新思路

解决乳山银滩巨量空置烂尾的海景房，已经成为当地政府的燃眉之急。

今年乳山市政府专门成立了银滩房产领域历史遗留问题处置工作领导小组，乳山市委常委会每月都要听取该小组的工作汇报，包括一些问题小区的进展情况、存在的问题和下一步的工作措施。

3月20日，乳山市市长宫本杲对《关于滨海新区部分亟待解决的历史遗留问题基本情况及工作建议》做出重要批示，要求市政府分管领导定期组织调度各相关部门形成合力，科学灵活处置历史问题，如需特事特办，请即上报市委、市政府集体研究决策。

3月27日上午，乳山市副市长、银滩房产领域历史遗留问题处置工作领导小组组长许鹏召开会议，对滨海新区当前部分亟待解决的历史遗留问题进行了专题分析研判和安排部署，财政局、国土局、住建局、规划局、公安局、地税局、农行、供电公司、滨海新区相关负责人参加了会议。会议议定，针对当前部分亟待解决的突出问题，各有关部门要坚持“尊重历史、立足解决”的原则，结合本部门职责，尽快提出解决问题的思路意见，对已经明确解决思路的要加快研究具体办法，对正在推进的事项要加快工作进展，确保在业主大规模返乳之前取得明显进展。

目前，乳山市滨海新区管委会已经试验了几种解决方案：首先是在业主上访的情况下，由政府行政机关出面向企业施压，要求企业尽快解决问题。但如果企业确实没钱，此路难以走通；其次是企业进行破产清算，材料商、职工、业主等由此成为普通债权人，如此，上述各方利益能最大可能得到维护；再是进行破产重整，一方面通过破产，把经营困难的企业剥离出去，一方面再通过重整，引进新的企业，利用该项目原有资源，把项目搞活，首先保住业主的房子。此法已初步见效，比如乳山银龙湾、金鼎大厦等通过此法都解决了问题，银龙湾将近5000名业主基本都拿到了产权证。

于丹说：“破产重整有一个前提条件，新进的企业必须有利可图。如果所有的房子都卖了，也没有资产，新进企业肯定要赔钱。”经过论证，上海龙悦集团本可以走破产重整这条路。为此，管委会曾频繁约谈上海龙悦集团负责人，对方最后也承认实在操作不下去了，此时，恰有一家港企瞄准了龙悦银滩项目“一线中的一线”位置优势，经过洽谈，该港企决定直接注资，管委会也就放弃了破产重整这一方案。

去年该港企已经注资300万元，工人重新进场，施工得以恢复。目前，“龙悦”4号楼逐步完善设施，基本上符合销售条件，当地房管部门已经有限地批准其预售许可。不过，为了防止购房资金再度出现问题，滨海新区管委会规定，所有购房资金必须由管委会和房管局共管。对于为何不由开发商自己管理，于丹解释说：“因为在政府眼中，它已经失去信誉了，我们不敢相信它收了钱以后，会全部用于这个项目。”

土地问题才是根源

解决银滩烂尾楼问题，源头的土地问题才是根源。

乳山银滩房地产开发乱象的根源并非是缺钱，而是在于土地。有购房者指出，上海龙悦集团直接购买了300亩农民耕地用于建设商品房。在建设用地没有转为国有土地的情况下，该项目得到了乳山市计划发展局立项批准、规划局工程规划和项目建设用地许可、建设局商品房施工许可，有的许可证至今没有补办合法手续。

“如果土地问题不解决，即便给业主们发放了房产证，日后也难免出问题。商品房的盲目开发建设、项目建设中缺失必要的监管、开发企业的违法行为得不到及时有效的制止，为违法建设大开绿灯的人逍遥法外，烂尾房才应运而生，并成为房地产市场遗留问题中的顽疾。顽疾不除，房地产市场何以健康发展？”该人士诘问。

要解决银滩在过去房地产开发的过程中存在的一些土地问题，就需要重新办理手续、招投标。不过，过去招投标的价格与现在的价格肯定有很大的差别，怎么解决这个问题？乳山市银滩房产领域历史遗留问题处置工作领导小组解决土地问题的思路是在现有的政策法规框架下，采取一些灵活变通的办法，比如说可以尊重当时的政府一些纪要、决定，或者按照当时的土地价格，来办理相关手续，但是必须要依法依规。

根据中国房地产报记者了解，目前，银滩有一个小区就存在这样的土地问题，乳山市滨海新区管委会采取的办法是由企业重新提出用地申请，由于该企业涉及违法占地，相关责任人已经被依法追究责任，在该企业缴纳相应罚款之后，再办理相关手续。至于此举能否就此从根源上解决问题，尚待实践检验。

对于银滩的诸多历史遗留问题，新一届乳山市委、市政府从去年开始给予非常高的重视，认为银滩的问题直接与乳山全市的发展战略息息相关，乳山市由于地处偏远，从区位优势来说，发展工业不如内陆一些地方，但是发展养生产业很有优势。因此，银滩的问题解决不了，养生产业的困难就很大。而乳山银滩从开发到现在没有充分发挥出它的区域优势，养生、养老产业并没有做起来，只有把银滩各种问题解决好，才能推进该区域的健康养生产业发展。

乳山市将用2~3年的时间，解决银滩历史遗留问题，包括房地产领域、基础设施如水、电、暖、公共交通。

不过，乳山银滩能否摆脱烂尾楼的阴影，摘掉“鬼城”的帽子，尚且留待时间的印证。