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乳山银滩鬼城?真相到底如何?来看看银滩海景房的“全景素描”

2022-09-06 22:46:34 6012

摘要:一段时间以来,部分自媒体平台不时出现描述银滩“鬼城”、海景房“白菜价”、冬季入住率低等情况。真相到底如何?不妨来看看乳山银滩海景房的“全景素描”。 银滩自然禀赋得天独厚乳山银滩因绵延20余公里的银色沙滩而得名,滩平坡缓,海沙柔软细腻,素有“...

一段时间以来,部分自媒体平台不时出现描述银滩“鬼城”、海景房“白菜价”、冬季入住率低等情况。真相到底如何?不妨来看看乳山银滩海景房的“全景素描”。

银滩自然禀赋得天独厚

乳山银滩因绵延20余公里的银色沙滩而得名,滩平坡缓,海沙柔软细腻,素有“天下第一滩”“中国最美海岸线”“东方夏威夷”美誉。这里气候四季分明,年平均气温11.8度,空气中负氧离子丰富,全年空气质量优良天数超过300天,拥有多个特色人文景观和自然景区,是国内不可多得的休闲旅游区域。此外,乳山农渔产品丰富,拥有23个国家农产品地理标志商标,银滩所在区域是“乳山三宝”牡蛎、大姜、茶叶的主产地,资源禀赋优越。

正是基于这种得天独厚的自然禀赋,乳山市自1992年开始建设银滩旅游度假区。短短2年后的1994年,银滩就获批省级旅游度假区。2002年,银滩成为国家4A级旅游度假区。优良的自然生态环境吸引了全国各地房地产企业前来开发海景房,这里是国内北方旅游房地产开发较早的区域之一。早期很长一段时间,银滩房地产开发定位于旅游度假,房地产按距离海岸线远近,分为一线、二线和三线海景房。据统计,银滩旅游度假区累计开发小区135个。其中,一线海景房约占58%,二线海景房约占33%,三线海景房约占9%。目前,九成海景房已售出。

银滩“生活模式”:康养+度假

与其他季节性较强的旅游度假区一样,乳山银滩海景房存在淡旺季现象。从全市网格化服务管理信息平台采集数据分析,6月至9月银滩业主居住较为集中,其中8月中旬人数最多,约5万户、10万余人,已超过乳山城区常住人口数量的2/3。近三年数据显示,在银滩连续居住超过6个月的常住人口约1万户、2万余人。

随着城市的发展、生活的富足、出行的便捷,度假正成为一种重要的生活方式,在银滩亦如此,很多业主来银滩短住,体验“康养+度假”的生活模式。

有的业主选择候鸟式居住方式,每年5月到10月期间来银滩康养,亲近大海,品尝美味海鲜和时令果蔬,其他季节迁徙到其他城市居住;有的业主则利用周末、节假日等空闲时间来银滩休闲、度假,漫步沙滩、享受诗和远方,缓解生活和工作压力。

除了短住外,还有不少业主愿意留在银滩,年居住时间长达半年以上。银滩益天社区介绍,常住人口中有很多业主因原居住地自然环境、就业等原因,来银滩定居并在当地从事餐饮、商贸等服务性行业或自主创业,成为银滩新居民。还有一些退休的业主喜欢银滩宜居养生的自然环境,为躲避北上广等大城市的嘈杂喧嚣,来银滩享受慢生活节奏,每天赶集、赶海、爬山、种菜、打太极拳,体验健康绿色饮食生活方式,把银滩当做第二故乡,不少业主来银滩后高血压、支气管哮喘等慢性疾病得到缓解。

银滩金鼎物业服务公司介绍,他们服务的多个小区业主以重庆、福州、武汉等地为主,大部分业主选择夏季来银滩避暑,但近几年他们在银滩停留的时间逐渐延长,公司已经连续举办了两届中秋百家宴活动,每年参加的业主人数都过千人。

受季节气温、居住需求、供暖成本等因素影响,冬季在银滩居住的人数较夏季大幅减少。威海市房地产协会认为,旅游地产不同于普通城市住宅,具有季节性、不长期居住等特点,入住率这个单一因素实在说明不了银滩这种旅游地产的情况。

近30年历史银滩建筑:品类各异、价位不等

乳山银滩自1992年开始开发,近30年的建设历史形成了品类各异、价位不等的建筑情况。据乳山住建部门统计,按照房地产建筑主体结构分类,银滩海景房主要分为砖混和钢混两种。其中,砖混房屋的建设年代集中在2008年以前,多为6层及以下不带电梯建筑,建设规模超过总面积的半数,也就是说,当前银滩半数以上小区房龄在13年以上,有的甚至达30年。2010年以后,银滩新建海景房均为钢混结构,13层以上高层建筑成为主流。以三线海景房湖畔人家小区为例,该小区自2007年至2011年开发项目分5期,其中,2010年前开发建设的数量超过9成,主要建筑为6层及以下多层,不带电梯;2011年开发建筑为高层。

乳山市房地产交易中心介绍,随着建筑成本的逐年上涨、可开发海景房资源的稀缺、新房建筑质量和配套服务的大幅提升,新建商品房价格较高,与二手房价格偏低形成明显反差。

2015年至2019年,全市新建商品房成交均价数据显示,银滩新建商品房价格呈明显上涨趋势,同比上涨约42.4%;2020年以来,受疫情影响,上涨幅度趋缓,新建商品房成交均价在每平米7500元左右。相对于新建商品房,二手房受建筑品质、使用年限、所在楼层等多种因素影响,价格差距较大。譬如,同一小区的二手房,钢混建筑价格较砖混的价格高;同年代开发的海景房,一线的价格较三线偏高;同一栋多层建筑,高层比低层价格低。乳山市房地产市场信息管理系统显示,2018年以来,银滩二手房交易量每年在4000-5000套左右。早年建设的小区,有的二手房交易价格低至每平米2000元左右,而近几年开发的小区,二手房交易价格每平米在5000元以上。

譬如,在龙韵碧海花源小区成交的一套砖混结构二手房,2007年竣工,6楼、不带电梯,建筑面积约80平米,成交价格20万左右,如加上赠送的约30平米阁楼面积,该套海景房单价低于2000元。购房者表示,这套房子的总房款比三四线城市的首付款低,赠送的阁楼当做储藏室,也降低了其创业成本。另外,在海韵阳光小区成交的一套7层阁楼交易价格每平米约1500元,砖混结构、不带电梯,购房者表示主要用于短住,每年到海边写生或度假一段时间,避免租住问题。

据威海众科房地产营销策划公司介绍,当前确实存在一些低价二手房,部分二手房价格不涨反跌,这类房源以2008年以前建设的不带电梯的阁楼、砖混结构的顶层户型为主,也存在个别业主为尽快变现低价抛售房产、以低价海景房为噱头“空挂房源”吸引买家等情形,由于银滩海景房买家中不少是以养生养老为目的的中老年群体,设施配套差、不带电梯的顶层房源难以出手。

威海市房地产协会认为,银滩海景房面向社会不同群体,主要以满足大众旅游、度假、康养等需求为主,购房者应综合考虑经济状况、自主时间、身体条件、交通位置等因素,在各类房源中选择适合自己的房子。

来源:乳山滨海新区管委会

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