摘要：成都二手房降温了？！没错，的确如此。最近我们就监控到：成都绝大部分地区的二手房价已经“阴跌”了一个月。图源：好好选房小程序不仅仅是带看量、成交量有大幅下滑的情况，甚至连挂牌价和成交价也开始跳水。自从531新政之后，二手房成交一路高涨，才过去...
成都二手房降温了？！
没错，的确如此。
最近我们就监控到：成都绝大部分地区的二手房价已经“阴跌”了一个月。
图源：好好选房小程序
不仅仅是带看量、成交量有大幅下滑的情况，甚至连挂牌价和成交价也开始跳水。
自从531新政之后，二手房成交一路高涨，才过去两个月却瞬间变换面孔，让人猝不及防。
所以，最近一个月成都的二手房市场，究竟怎么了？
带看量跌25%，成交量跌12%
成交价最高降了3000元/㎡
7月初时，成都二手房市场还是一片火热的景象，那段时间我也经常陪朋友去看二手房。
还记得当时朋友看上了一套精装小套二，位置虽然有点偏，但户型和装修还算对胃口。
本想着试探性问问，但房东咬着价格不松口，还表明非诚勿扰。
那时候正好也是新政后的爆发期，市场的确如此，很多好房源并不愁卖，甚至刚挂牌几天就成交了。
没想到一个多月过去了，那套房子还是没卖脱，中介突然说房东降价10万，如今要诚心。
但现在，朋友已经对这套房丧失了兴趣，甚至还告诉我，之前看过的好几套房，都有了降价的迹象.......
果然，这也跟我们观察到的现象不谋而合，这不单单是个例，最近二手房市场的确出现了反转。
先看带看量，8月跌幅近25%，是近4个月来的最低值。
今年6月份，也就是新政后的第一个月，带看量高达39万次，每周近10万次，也是近一年多来的高峰。
7月份数据有所下降，但也有32万次，平均每周有8万次带看。
转折出现在8月，带看量减少到29万次，相比顶峰时的6月，带看量跌了近25%！
再看成交量，同比下跌12%，出现了明显的回落迹象。
成都二手房成交量走势有目共睹，从年后开始走出全国独立行情，最高值出现在7月份。
1.72万套的月成交量不仅碾压新房，更创了近7年来的月成交最高记录。
然而，站得高也容易摔得疼。
这个月突然就开始走下坡路了，8月成交跌至1.51万套，环比下滑了约12%。
带看量和成交量可以映照市场局部情况，但价格才是市场更真实的反馈。
于是，我专门统计了近一个月的价格情况，数据的确不出所料：也跌了！
可以看出，近一个月来成都12个主要区域挂牌价全面下跌，其中10个区域的成交价也在走低。
主城5＋2区近1个月二手房价格变动情况（统计来源：贝壳）
近郊5区近1个月二手房价格变动情况（统计来源：贝壳）
挂牌价方面，降幅最高达1000元/㎡（天府新区），降幅最低的也有300元/㎡。
成交价方面，除了成华和温江小涨几百块，其他区域一片绿，最高跌了3100元/㎡（天府新区）！
挂牌价降了还算正常，毕竟这属于心理预期，对实际成交情况影响不大。
关键是，成交价也有明显的跌幅，几乎是全面飘绿，天府新区的降幅最大！
奉劝之前买了二手或者正打算卖二手的别去看小区最近的成交，一看房价又跌了几千块，可能真要气到吐血
新盘大出货，挂牌量不降反增
成都二手房“越卖越多”
其实从7月底开始，成都就陷入了困境，先是疫情，然后是高温限电，现在直接全员居家了。
不仅导致了整个成都市的经济、社会民生的巨量损失，对楼市的负面影响也是难以估量的。
8月份带看量和成交量下滑，最直接的原因就是疫情和高温。
要么是因为疫情被封控在家，要么是因为限电导致无法出门，即使再想看房买房也要被迫停止。
不能到线下实地去看，这对房产交易来说是致命的。
全员居家的这一周，中介无法上班，二手带看全部停止，每日成交量仅有2位数，数据惨淡得比过年还像过年
这座城市静默了，房产市场也真正按下了暂停键。
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带看和成交量的下滑可以由客观因素来解释，然而价格下跌却是纯粹的市场因素导致。
3个月前，借着531新政后的热潮，二手房迎来疯狂出货期，却没想到2个月后就遭遇了危机。
曾经傲娇的二手房东们，风暴期过后，这下的确有点憋不住了.....
最明显的就是这次降幅最大的天府新区，锦江生态带片区则是其中的代表板块。
近期不少二手房挂牌及成交纷纷掉价，从起初的3万＋跌到了2万多，如今平均成交价为2.47万/㎡。
图源：好好选房小程序
区域内最近的法拍市场也引人瞩目，网红神盘川发天府上城上周成功拍卖两套房，价格迎来大跳水。
一套1.85万/㎡成交，一套1.98万/㎡成交，而前两年的买入价在1.4万/㎡左右。
据我们统计，今上半年川发拍出了5套房，成交价都在2.1-2.2万/㎡之间。
几个月过去，法拍房焉了，足足跌了2千多块，算上买入价和这2年的持有成本，基本是没赚钱。
锦江生态带的二手及法拍价格下跌，主要还是受新房市场影响，这也是新房多的板块都会面临的问题。
幸福里、天府和鸣、西派融城等开卖，接下来还有绿城及合信的地，锦江生态带今年新房市场的确热闹。
精装2.4万/㎡，顺销不摇号，没有税费中介费，还都是品牌开发商及物业，这对周边的次新二手房造成不小冲击。
换做是你，你选3万的二手还还是2万多的新房嘛
答案显而易见了。
其他片区二手房普降，则更多是受同类房源的挤压，新政后投资客纷纷出逃甩货。
于是，神奇的事情发生了：成都市场的二手房越卖越多！
5月的挂牌量是15.3万套，成交量每个月1万多套，5-8月一共消耗了6万多套二手房，
按理说，卖了这么多，不增加的情况下挂牌量会掉到10万套以下。
然而，挂牌量不降反增，最高达到18万套，如今稳定在了17.2万套。
这是非常恐怖的事情，在卖掉了6万套的大背景下，又足足多出来7万套二手房。
市场上的二手房实在太多了，选择面太广了，随便一个成交量高的小区，挂牌量都是几百套。
如果房子稍微差了点，只要沾上不满二、楼层低、朝向差、临马路等缺陷，你怎么拼得过同板块或同小区其他房源？
从各区域二手房表现来看，特别是房龄大和板块内新盘多的二手小区属实难受。
不仅需要面临其余二手房的内卷，还需要对抗新房的冲击，现在更是艰难时期。
要想赶紧把房子卖掉，降价成了唯一的办法。
按照这个趋势来看，只要成都二手房挂牌量持续不断增加，二手房降价趋势也会越来越明显。
二手房价格普降
“话语权”交给买方市场
前段时间成都二手房成交量创下高记录，也让很多人产生了一种错觉：价格是不是也涨了？
事实完全相反，“量涨价稳”是今年上半年市场的特征。
并且两极分化非常明显，核心板块优质房产始终领涨，偏远板块，劣质房尤其是老破小频繁降价也无人问津。
对于现在的二手房来说，价格上坚挺的，要么占据好的区域，要么是产品具有碾压优势，或是有好学区的小区。
这也是现在二手房的核心价值点。
如今因为多方因素叠加，二手房“砸盘期”下，买家反而是占上风的。
一方面是房源选择面不小，17万套二手房里，满二和满五的房子超过10万套。
加上二手房限售解禁，新挂的大多是拿证2年多的房子，品质都比较高。
再遇上房东急着出手的、投资客准备抛售跑路的，话语权直接给到买方。
图源：贝壳
另一方面，现在的信贷政策可太宽松了。
前几年买的房子，利率在5.8%左右，现在就像个怨种一样还着高额月供，苦不堪言。
很多人看着新办的房贷利率才4.3%，每个月少还上千块，肯定不爽的！
这也导致很多有房人群要么选择提前还贷，要么直接把房子卖了换套新房。
趁着利率低，二手房东想赶快卖、还没买的想赶紧上车，这一招的确起了作用。
不仅如此，近期各地调控信号不断，可能还会带来两个好消息：
8月24日国务院常务会议表示：允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。
8月31日国常务会再提房地产：支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。
一周内连续两次提及房地产，也正说明高层对房地产之于稳经济大盘，寄予了厚望。
第一，房贷利率还没来到最低点，目前5年期LPR为4.3%，预测称后续仍然具备降息空间。
第二，虽然放松了二三套房的限购，但仍然有贷款的限制，非首套房的首付也有可能再次下调。
所以，今年准备上车的房友还可以观望一段时间，不用过于着急。
成都三批次土拍即将开启，可以再看看房企们的拿地热情以及最终流拍情况。
再蹲一蹲这两个月成都会不会出政策，以及9月最新的LPR报价，缓一缓再上车也不迟
#今日话题#
你近期看二手房了吗，你看的房子降价了没？
