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文/檀小柒

一面天使，一面魔鬼。

这厢深圳炒房团杀入杭州，楼市一片火热；那厢威海乳山海景房却是一片血亏。

最近，微博的热搜“山东乳山海景房低至每平米1800元”，让乳山那点陈芝麻烂谷子的事又被翻了出来。

2009年，十三哥花了20万，在乳山银滩航海盛都买了一套36㎡的小房子。11年过去了，乳山海景房二手房均价跌到了3900元/㎡。

投资变“扶贫”，十三哥一咬牙一跺脚，把房子给卖了。结果只卖了13万元，倒亏7万，直接亏掉35%......

也有人在两年前以7000元/㎡的价格，买了乳山一套新房，以现在二手房的价格，根本没法脱手，卖就等于要亏近一半！

面朝大海，却等不到春暖花开，乳山海景房变“鬼城”。

早在2014年，山东威海就位列十大“鬼城”之一。

让威海享誉如此“盛名”的，正是乳山的海景房。

20年前的乳山，不仅有都市圈Lily和Tom们的“诗与远方”，还有开发商们的狂欢。

你看啊，别的地方都是大搞地铁、搞学校来吸引人口，再造房子卖；乳山就拽了，从一开始就是靠造房来吸引人口的。

2000年后，乳山银滩就加快了海景房建设，在20多公里的海岸线上，陆续建设了200多个海景房项目。到2005年，房地产投资总额，从8800万元猛增到7.53亿元，翻了近10倍！

2007年到2010年，是乳山房地产业的巅峰。

2007年，乳山全年共完成房地产投资35亿元，比上年增长116.05%，销售面积119.25万平米。到2010年，地产竣工总面积高达562.34万平方米！

房地产高歌猛进，经济和人口的增长，却没跟上来，房源过剩，无人接盘。

从1997年以来，乳山市人口连续20年负增长！2016年年底，乳山市总人口555834人，比上年减少2463人，人口密度高达334人/平方公里。

房子越造越多，人口却越来越少。

在乳山长长的海岸线高楼林立，但就是没人住，最后就只能成为饱受海风侵蚀的钢筋水泥，一文不值！

除了房地产，乳山也没啥像样的产业。

据威海市统计局数据，2018年乳山GDP为565.52亿元，增速在6.3%；可规模以上工业增加值只有3.52%，为全市垫底。

另外，作为景区，乳山银滩的基础设施，也没跟上。道路上很少有公交车，出行主要是靠电动小四轮。

缺少支柱产业，交通设施也不搞，可以说，开发商一开始，就是本着使劲忽悠的念头来割韭菜的！

那么，谁是来接盘的“傻子”呢？

没有经济的支撑，也没有便利的交通，当地人不买账，乳山银滩的海景房，大部分都卖给了外地人。

他们是怎么把外地人摁在地上摩擦的呢？

很简单，和看房团狼狈为奸。

一到周末，看房团大巴一辆接一辆，有些是打着度假的名义，在景区随便转转，就拉你去看楼盘。一辆四五十人的大巴，能出五六单，10%的成交率。

早在10多年前，乳山银滩的楼盘就被电视台曝光过，每次组织的外地看房团，都有托，伪装成看房客，和真客户套近乎，看了房就假装签约，带动真房客签约。

这些看房团带来的客户，当地的房产中介，不敢抢，也不敢透露房价信息。客户对房价的了解，只限于“团长”的介绍。

看房子的时候，看房团把时间安排得很紧，不让客户有机会接触当地人，根本不知道二手房这么便宜，也不可能知道，二手房这么难脱手。

在“团长”的蒙骗中，他们用高价买下一套套比二手房贵一倍的新房。

可本地人不买，外地人买了又不常住，银滩海景房的入住率竟低到了10%以下！

到了冬天更惨，有的小区几十栋楼的住户还不超过10户，一到晚上黑压压的一片。

用网友的话来说就是，冬天小区一个人都没有，自己住都害怕。

海景房的面朝大海、春暖花开成了伪命题，等待购房者的，是一座空空如也的鬼城，是一场血亏的炒房历程！

小柒提过很多次，年轻人应该攒钱买房，但不能瞎买。

失去流动性，有价无市，没人来接盘，房价就要从高处摔下来。

支撑高房价的一个重要因素，是人口净流入。

人口持续净流入的城市，才是我们买房的理想落脚点。有人口源源不断地流入，就意味着有接盘侠，房价才能在高位继续维持下去。

有人，才能给城市带来经济增长的活力，我们没见过哪个城市因为人口太多而被压垮，反而有城市会因为大量人口流失而衰落，比如东北。

另一个看空置率，可以通过晚上亮灯率判断。

乳山海景房是典型的高空置率。大多数人是为了投资或者度假，才在这买房，除了夏季，入住率不超过10%。

一个中介说，有个客户在乳山买了房，5年后才来了一次，连家都找不到了。

空置的房子太多，能交易的房源充足，价格自然上不去。

价格再便宜，也没人愿意住进一座“鬼城”。没人来接盘，房子没有流动性，它们只是一堆钢筋水泥，没有投资价值。

“乳山海景房们”价格再便宜，没有流动性，都不能买！

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