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文/史迪萌

成也海景房，败也海景房。

靠造海景房出名的乳山市，竟然因为房子卖出“白菜价”，登上热搜。

新房均价10000元/㎡以上，二手房均价只有4300元/㎡，最低甚至只要1800元/㎡！

甩出这种白菜价的“乳山海景房们”，不能抢！

“面朝大海，春暖花开”，有诗和远方的海景房，给我们的印象就一个字，贵！比如三亚的海景房，二手房均价接近3万元/㎡。

威海乳山，有国内北方最好的沙滩，被称为“天下第一滩”，是旅游、避暑、度假胜地。

占据地理优势的乳山，海景房却卖出白菜价！

根据每日经济新闻，乳山海景房去年房价还在8000元/㎡，新房价格在稳步上升，今年均价到了9000元左右，一些质量好一点的楼盘，价格在1万元以上。

新房还能高奏凯歌，二手房就黯淡了不少。

10年前，乳山的海景房非常火爆，当时均价在5000元/㎡上下。10年后，全国房价平均上涨了3倍以上，乳山海景房却在走下破路，均价只剩下4300元/㎡。

那些位置偏远、年代久的二手房，甚至跌到2000元/㎡以下。部分顶层阁楼的价格，甚至跌到1800元/㎡！

陈先生在两年前以7000元/平米的价格，买了乳山一套新房，以现在二手房的价格，根本没法脱手，卖就等于要亏近一半！

乳山二手房房价只有新房价格的一半，因为房源过剩了！

2000年后，乳山银滩加快建设海景房，在20多公里的海岸线上，陆续建设了200多个海景房项目。到2005年，房地产投资总额，从8800万元，猛增到7.53亿元，翻了近10倍！

2007年到2010年，是乳山房地产业的黄金时期。

2007年，乳山全年共完成房地产投资35亿元，比上年增长116.05%，销售面积119.25万平米。到2010年，地产竣工总面积高达562.34万平方米！

房地产高歌猛进，经济和人口的增长，却没跟上来，房源过剩，无人接盘。

从1997年以来，乳山市人口连续20年负增长！在2016年年底，乳山市总人口555834人，比上年减少2463人，人口密度高达334人/平方公里。

房子越来越多，人口却越来越少。

2018年年末，城镇、乡村人口占总人口的比例，分别是42.76%、57.24%，乡村人比比城镇人口还多出近15%！

作为景区，乳山银滩的基础设施，也没跟上。道路上很少有公交车，出行主要是靠电动小四轮。

（图片来自檀香：橙爸）

没有经济的支撑，也没有便利的交通，当地人不买账，乳山银滩的海景房，大部分都卖给了外地人。

高效促单的方式，就是卖给看房团。

一到周末，看房团大巴一辆接一辆，有些是打着度假的名义，在景区随便转转，就拉你去看楼盘。一辆四五十人的大巴，能出五六单，10%的成交率。

早在10多年前，乳山银滩的楼盘就被电视台曝光过，每次组织的外地看房团，都有托，伪装成看房客，和真客户套近乎，看了房就假装签约，带动真房客签约。

这些看房团带来的客户，当地的房产中介，不敢抢，也不敢透露房价信息。客户对房价的了解，只限于“团长”的介绍。

看房子的时候，看房团把时间安排得很紧，不让客户有机会接触当地人，根本不知道二手房这么便宜，也不可能知道，二手房这么难脱手。在“团长”的蒙骗中，他们用高价买下一套套比二手房贵一倍的新房。

乳山之前，还有鹤岗。

它们都指出了一个真相：失去流动性，有价无市，没人来接盘，房价就要从高处摔下来！

支撑高房价的一个重要因素，是人口净流入。

人口持续净流入的城市，才是我们买房的理想落脚点。有人口源源不断地流入，就意味着有接盘侠，房价才能在高位继续维持下去。

有人，才能给城市带来经济增长的活力，我们没见过哪个城市因为人口太多而被压垮，反而有城市会因为大量人口流失而衰落，比如东北。

（图片来自檀香：陈胜超）

另一个看空置率，可以通过晚上亮灯率判断。

乳山海景房是典型的高空置率。大多数人是为了投资或者度假，才在这买房，除了夏季，入住率不超过10%。一到晚上，黑压压一片，几十栋楼只有零星几户亮着灯，让人忐忑不安，仿佛一座“鬼城”。

一个中介说，有个客户在乳山买了房子后，5年后才来了一次，连家都找不到了。

空置的房子太多，能交易的房源充足，价格自然上不去。

乳山的海景房，都撞上这两个枪口，人口净流出，房源过多，没人来接盘，房价不会涨上去。

价格再便宜，也没人愿意住进一座“鬼城”。没人来接盘，房子没有流动性，它们只是一堆钢筋水泥，没有投资价值。

“乳山海景房们”价格再便宜，没有流动性，都不能买！