摘要：大河报·豫视频记者 胡嫦元 跌成“白菜价”，最便宜5万多就能买一套。近日，山东威海乳山的海景房“冷”上了热搜。许多人还记得多年前的火爆场景，内陆许多城市都能看到银滩海景房的大幅绚丽广告，勾得人心浮动。彼时，一辆接着一辆的大巴把外地购房者运到...
大河报·豫视频记者 胡嫦元
跌成“白菜价”，最便宜5万多就能买一套。近日，山东威海乳山的海景房“冷”上了热搜。
许多人还记得多年前的火爆场景，内陆许多城市都能看到银滩海景房的大幅绚丽广告，勾得人心浮动。彼时，一辆接着一辆的大巴把外地购房者运到海边，动作稍慢一些就可能挑不到好楼层。
2005年以来，21.7公里长、3公里宽的狭长海岸线上长出了200多个海景房小区，如今，却被住户自嘲“除了不缺房子啥都缺”。
大河报·豫视频记者实探银滩发现，在海边卖泳衣及冷饮的摊位没有房屋广告牌多，大部分小区在夏天才能迎来不足三成的入住高峰，其余时间物业人员比房主多。
有房主纠结如何割肉退场，也有房主认为自己没被忽悠，“我买房自己住又不打算倒卖赚钱”。不过可以确定的是，生活配套的缺失让许多人在日复一日中已经失去了对大海的热爱。
“候鸟之城”
9月11日晚，中秋假期第二天，威海乳山银滩。
左边是密布的海景房小区，沉寂无光，右边是无垠的大海，同样漆黑。
分割它们的是标志性的环海长江路。不过路上几乎见不到行人，道路两旁也并没有车辆停靠，只能听到风吹过树叶的声音，无比寂静。
乳山银滩1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区，是国家4A级景区。近年来，围绕乳山海景房的争议不绝于耳，“候鸟之城”、“后悔”、“不好卖”等等标签围绕着曾经销售火热的海景房。
9月11日至13日，大河报·豫视频记者沿长江路自西向东走访了10多个海景房小区。记者注意到，这些小区的“人气”基本上决定于有无民宿。开有民宿的小区内会有相对较多的车辆分散停靠，车牌上写着京、冀、辽、豫、陕，基本看不到本地车。而没有民宿的小区，车辆寥寥。
在早餐店吃饭时，能够听到各个省份的口音，民宿老板说，这里的海景房市场几乎全靠外地人支撑。
保安刘强在银滩靠近中心位置一个小区工作了七八年，这个小区有10多栋楼，规模中等偏小。他说，小区里的业主就像候鸟，每年夏天到来，在秋天离开。“不少小区没有暖气，冬天也下不了海，业主当然就回去了。哪怕小区一个人都没有，我们也是在岗的，每年看着人来，看着人走。”
记者在该小区内，随意进入一栋单元楼便能发现好几户门上贴有燃气公司的“到访不遇通知单”，许多通知单是2021年张贴的，但时隔一年多仍未被取下。
走在银滩街头，路上最常见的就是电动车、自行车，街上没有一辆出租车，也没有共享单车，打车软件也会显示附近车辆较少而久久无法接单。
公交车至少要等待30分钟才有一趟，末班只到下午5点。有看出商机的本地人，用电动小三轮拉客，不过他们只集中在为数不多的集市附近。
如果错过了饭点，外卖软件上没有饭店配送到银滩，只能找还在营业的小超市买桶泡面垫垫肚子。
中秋假期时海边游客稀少，海边商户也习以为常。他们介绍称，只要天开始变冷游客就会越来越少直到没有生意。而在夏天人流量最大的时候，在银滩过夜的游客也不多，因为大部分游客都是省内人，看看海就开车回去了，或者是自驾游路过。最后就是买了房的外地人，只是来散散步，也不会购买泳衣、冷饮等商品。
下午四点左右，微山湖路的夜市开始了，摊位有700多米长，持续到夜里11点多。夜色降临后人渐渐多起来，走在这里会感觉和普通的城市街道别无二致，只要忽略道路两旁漆黑一片的小区。
买房定居的外地人们既是夜市的消费者，也是夜市商品的生产者。来自吉林的阿姨是朝鲜族，买下海景房后便在此定居下来，闲不住的她在夜市上租了一个摊位卖泡菜。来自江苏的大爷是一名瓦匠，在集市上支了牌子招揽生意。他们是维持夜市运转下去的一部分。
抢购
赵芳回忆起2017年3月份在西安街头收到传单，上面写着“威海银滩海景房看房旅游”时的场景，一名小伙子拉住她：“阿姨，想去海边看看吗？200元两天三晚包食宿。”
随后，她在当地酒店参加了楼盘宣讲会，现场坐了百人左右，几个销售和老业主上台轮番演讲，介绍银滩的宜居性。赵芳对买房兴趣不大，吸引她的是旅游。为了低价出游，她交了200元跟随“旅行团”前往乳山银滩。不过，最终结果却偏离了计划。
长沙人张庆来到乳山买房的经历与赵芳十分相似，也在街头收到了传单，然后坐上“旅游团”的大巴车到达乳山。车上大部分乘客都是退休老人，车上有免费的零食和水果，销售人员一路上都在与老人聊天。经过十几个小时的车程后，张庆在夜晚到达乳山住下，销售人员让老人们尽早休息，天色已晚不要出门闲逛。
第二天一早，张庆一行人被领着前往银滩看海，随后来到售楼部。在售楼部前张庆看到了更多大巴车，来自五湖四海的老人们操着不同的口音三三两两聚在一起，大批的销售人员从大厅里走出来迎接老人们。
每位老人身边至少有一位销售人员服务，张庆几次想和同行朋友商量一下，都被销售人员拉到一旁岔开话题。看到周围的人像“买白菜”一样抢购，张庆感到不买就吃亏，自己不能“掉队”，于是很快以8000多元每平方米的价格定下了靠近银滩西部一个小区的房子。
张庆事后回想，认为从刚上车时销售人员就在打听每个乘客的家庭背景，像自己这样有退休金的老人会被“重点关照”，而且根本没有自由活动时间。
（银滩一处楼盘售楼处的抽奖照片记录）
赵芳刚进售楼部就感觉有些眩晕，售楼部大厅一片喧闹，广播里祝贺成交声不断。销售人员对赵芳介绍房型，在纸上演算投资收益比，赵芳渐渐觉得销售人员热情得过分了，自己去洗手间都在门外等候，寸步不离。
但销售人员的攻势起了作用，赵芳有些心动，便问起周边医疗设施和商超是否完善，销售人员保证周边会建起大型商场，医院虽然距离有些远，但是会在小区内停靠一驾医疗直升机待命，专为养老旅居老人服务，身体不舒服可以随时乘坐直升机到达医院治疗。销售人员还表示能赠送10平方米的房屋面积，优惠活动马上就截止。
在现场连连成交的广播声下，赵芳以每平方米约8000元的价格签下了购房协议，买下一套两室一厅的房子，付完定金后发现一时拿不出全部房款，销售人员马上表示可以帮忙办贷款并鼓动她刷信用卡，赵芳就这样背上了8万元贷款。
买下房屋后张庆就和“旅游团”返回长沙，期望着交房后带着家人来度假。在和家人提及自己买房的事情后，儿子赶紧上网查询房价信息，面色复杂对他说道：“爸，房买亏了，你被忽悠了。”
张庆的儿子说，当时就发现，银滩的二手房价钱很低，新房却很贵，房子可能不保值。
“腰斩”
张庆儿子的预感应验了。时过境迁，火爆的一手房逐渐蜕变为难以出手的二手房。
赵芳小区的房价，跌到了最便宜每平方米只需3400元，比购买时少了一多半。事实上，她所在的银龙湾小区是整个银滩人气最旺的小区之一，虽然没有暖气，但是配置了电梯、电暖气，绿化也相对较好，夏季高峰期入住率能达到三成。
赵芳嫌冬天居住电费高，她只在夏天过来度假，天冷就会返回西安。她说，即使在夏天，这里许多房依然空着，“没有大型商场、电影院、出租车，公交车班次少，出行不方便，主要靠骑车。”谈及价格腰斩的房子，赵芳只有叹息。
大河报·豫视频记者注意到，乳山任何一个海景房小区外，能找到至少5家房产中介，街边收房、售房的广告也随处可见。二手房每平方米均价最低不到2000元，广告牌写着小区名、户型、价格，大多是“精装，拎包入住”，售价在几万到二十几万元之间，稍一驻足就有中介上来攀谈。
询问房价详情时，中介毫不犹豫说：“价格可以谈，看中哪一套了？”
看似便宜到极点的房价依然有很大的讲价空间，成交价格可以更低。以安居客平台上龙韵碧海花源小区为例，建筑面积88平方米的两室一厅报价19万元，每平方米仅2160元。而在贝壳找房上，同一小区一套建筑面积71.7平方米的两室一厅售价13.6万元，每平方米报价低至1897元。该小区房源在平台上的挂牌均价为每平方米3076元，近三年小区均价有升有降，但都在每平方米2668元到每平方米3558元之间。
安居客平台显示均价最低小区为富绅海苑，每平方米为1954元，近三年均价最高时为每平方米3590元。均价最高小区为假日港湾，近三年均价最高为6862元，均价最低为3777元，该小区几乎每套房子介绍都标注了“双气入户”、“精装修”等字眼。
中介表示，二手房差价主要由暖气、燃气、小区环境及物业服务等几个方面拉开差距，拥有供暖的房子并不多，遇到步梯顶楼的情况，就完全卖不上价，中介甚至不愿意收。
2018年赵芳得了脑梗导致腿脚行动不便，于是她想起来在乳山买房时，销售人员承诺小区建设完成后有医疗直升机待命，便打算前往乳山养老。但直到现在，当初保证建设的商超、停靠的医疗直升机均为泡影，距离小区最近的医院约7公里。
在小区内的直升机停机坪位置，赵芳从未看见过医疗直升机。这里被物业改成了邻里舞台，有时候会举办活动，地上仍保留着巨大的“H”标志。
感到被忽悠的众多老人中，来自新疆的杨和苏自认是最倒霉的之一。“我们小区别说没有暖气，连燃气都经常断，想长住下去电磁炉和发电机都要准备。至于物业？没有物业，整个小区住或租的人不超过10户，基本是空的。”杨和苏苦笑着说。
“除了房子，什么都缺。”张庆来到乳山住下后发现诸多不便，儿子给自己买的一些商品快递不送货上门，放在距此20公里的乳山市区自提。买菜需要去赶集，周边的村民会在集市上出售生活物资。当地大小集市十几个地点并不固定，要顺利买菜需要记好时间和地点，多和物业人员及邻居交流。
张庆学会了用钓鱼打发时间，鱼竿一抛一上午就过去了，他发现还有一些老人看钓鱼也能待一上午。他吃完午饭就散步到海边看海，找个树荫坐下与纳凉的老人聊聊天。
张庆不认为自己被忽悠，“这算什么被忽悠，我买房自己住又不打算倒卖赚钱，能住进来就行”。但在日复一日的生活中，张庆失去了对大海的热爱。
脱身
王峰在二手房中介行业工作了七年，新楼盘的“外地看房团”模式至今仍在延续，据他了解，这些新盘的外销团队，花在“看房团”每个人身上的营销费用有1万元左右。
王峰接触到了很多一时冲动买下房子的老人，他们决定来住的并不多，一些人直接找到他挂牌售卖。
王峰介绍称，现在挂牌出售的二手房房主基本都是外地人，当年40万元买一套房，如今想原价卖出是不可能的。房主们来住一段时间了解更多情况后，很多人认为除了夏天旅游旺季外这里人流稀少，将房屋出租做民宿也不挣钱，冬天根本没人住。而装修出租几年后房价还在跌，房主一算账租金还不够装修和房价下跌的钱。
为了避免越亏越多，一些房主宁愿降价让房子跌破底线，也不想砸自己手里。但这个循环生成后，卖房的人就越来越多，有买房想法的人反而不着急下手，而是会多联系几家中介反复权衡再决定，因为在这里，房比人多。
在王峰看来，银滩海景房适合当做度假房，实际居住的性价比低，所以那么多外地房主想卖房离开。
乳山市统计局发布的数据显示，2021年，全年房地产开发投资41.62亿元，下降31.4%。从房屋建设用途看，住宅投资38.47亿元，下降32.7%，占全部房地产开发投资的92.4%；商业营业用房投资1.2亿元，增长61.9%，占全部房地产开发投资的2.9%。全年商品房销售面积47.4万平方米，增长9.3%。其中，住宅销售面积46.5万平方米，占全部销售面积的98.1%。
从数据来看，尽管住宅开发投资大幅下降，但是商品房销售面积仍在增长，住宅销售占比极高。
在银滩中部靠西位置一家新开的楼盘，每周有三天专门接待外地的看房团。来自全国各地10多个办事处的销售人员，会准时拉来满载看房者的大巴车。尽管价格接近每平方米1万，远高于附近二手房。
在销售的描述中，银滩依然是可以被看好的。风景宜人，生活节奏慢，道路宽阔，绿化也好，还可以低价吃到海鲜，“今年举办了乳山首届露营音乐节，明年乳山就要通高铁了，以后人会越来越多“。
张庆打算等年龄再大一些就卖掉乳山的房子，不再每年夏天回到银滩。
他担心，随着买房的外地老人年龄增加，彻底离开银滩，这里会变成真的“候鸟之城”。
赵芳在乳山住下来后花费了一段时间适应，现在她会在天气好的时候到小区外散步。路过空无一人的新楼盘售楼部时，赵芳有点恍惚，但她知道冷清的景象不会持续多久，在下一批“旅游团”到达的时候，这里会再次人山人海。
（文中受访者名字均为化名）
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来源：大河报·豫视频 编辑：游晓鹏
