摘要：今天要讨论的话题指向性很强，没错，就是烟台的洋房市场现状，以及接下来洋房会有怎样的价值变化。近两年随着品牌房企快速布局烟台，他们之间的竞争也在加强，包括拿地选择、户型、园林等都在不断的创新升级。目前热门的三室朝阳、大层高、干湿分离、通透阳台...
今天要讨论的话题指向性很强，没错，就是烟台的洋房市场现状，以及接下来洋房会有怎样的价值变化。
近两年随着品牌房企快速布局烟台，他们之间的竞争也在加强，包括拿地选择、户型、园林等都在不断的创新升级。
目前热门的三室朝阳、大层高、干湿分离、通透阳台等等，几乎成为了每一个品牌项目的标配。
当物理概念遇到了极限，圈层、文化理念等软性服务也成为每一家房企目前着重打造的概念。
这些方向都对，而且也是推动烟台居住升级快速提升的原因之一。
其中有一个大趋势，正成为各大房企以及购房者关注的焦点：洋房价值愈发显著。
城市建筑，从来不是钢筋水泥的简单堆砌，也在记录城市的发展变迁史，人们的居住观念变化。
当下，两类高价值房产属性-别墅以及洋房，是公认的高端改善标配。
其中别墅已然难以出现在核心城区，土地政策的限制逐渐将这一形态推离城市。
相较于别墅，洋房产品应该说为更多人提供了追求品质生活的机会，也成为当下市场中最热门的产品类型。
在我们调研了几个洋房产品后发现，近几年烟台人对于洋房异常热衷。
一来这类产品市场上能选择的也不多，市区内的更少，后期升值潜力大。
二来随着居住升级，以及疫情后，更多人看到了低密度的生活才是在一个忙碌的城市中终极的居住理想。
所以当下，城市中的洋房已经逐渐演变成了满足精神与物质双需求的生活场所。而且，最高价值的产品，离不开主城区位这一特点。
烟台目前的市场结构是，莱山与开发区是房价的两个高点，也是众多品牌房企布局的区域。
其中，莱山显然更具有改善的基因。
莱山的优势在于，这里有改善人群聚集的基础、有匹配的优质资源、也有自然环境的加持。
而且，莱山市场的受关注度以及实际成绩一直很优秀。
根据数据统计，2020年莱山共有6个新开盘项目，首开套数达到了1630套。在疫情影响下，首开去化率达到了47%，位居烟台榜首。
房价高，并没有影响莱山项目的销量。
同时，莱山洋房作为一种稀缺资源，已经成为引领烟台楼市的风向标。
目前莱山优质板块的洋房价格已经攀升至2万/平左右，而核心区位已经突破3万/平的上线，而且是有价货紧缺。
正因为这类产品的稀缺性，加之改善人群的需求不断提升，对于产品也提出了更高的要求。
所以洋房的市场热度，不容小觑。
莱山目前主要有三大品质居住区，伴山板块、观海路板块、市府南板块。
伴山与观海路板块，基本属于小众市场。这里能够供应的项目并不多，而且大部分的价格较高。
供应还算充足的市府南板块，的确聚集了最多的品牌开发商，而且热度近两年一直是最高的，可以说没有之一。
但针对于洋房属性产品供应，却是少之又少。
更多项目的选择是，高相似度的产品设计、高密度的产品布局，当然这是符合市场规律的选择，无可厚非。
不过，他们也忽视了一个事实：大部分莱山的购房者不仅是改善人群，更多是二次、三次改善，甚至终极改善。
尤其是传统观海路板块内的富人早已有了换房需求，他们的诉求还是在莱山核心区域内，寻找升级的居所。
低密的洋房，是最契合他们需求的。但显然基于改善、升级生活诉求的这部分人群，反而在莱山难找到居所。
这是简单的供需矛盾问题。
洋房的打造，对于地块位置、地块属性、品牌实力、产品设计等有很强的要求。这类高于一般改善项目的作品，对于开发商的实力是一种考验。
我们经常说，买房要看开发商，那大家知道要怎样看一家开发商的实力吗？
户型、质量、还是园林设计？
这些都很重要，其实有两点应该是这一切的基础，就是拿地眼光、产品定位。
一个很明显的例子是，莱山市府南板块全新的低密洋房项目-保利·明玥春江。
该项目属于宋家庄改造的首个品牌社区，地块容积率仅为1.57，北侧就是改造后的逛荡河，周边一圈基本都是品牌开发商。
低密的土地+改善的区域基因，显然，这里是洋房最佳落位之地。而保利，也没有辜负市场以及购房者的期待。
保利此次带来了8层真洋房，建面约128-162㎡的低密社区，塑造了纯粹的改善产品。
除了这些，此次保利玥系产品落地烟台也带来了全龄复合居住系统3.0。
包括了乐活健康（社区跑道、宠物活动场、全龄空间等）、人性化设计（社区智能化系统、安全防护系统、绿色健康家等）等等五大层面的全方位打造。
在户型设计层面，独立电梯入户以及私享的电梯空间、超大方厅、南向15.4米超大面宽等等特征，属于高端改善项目的一流水准。
正是由于社区纯粹性+产品设计的优越，项目自推出以来备受关注。
本周末即将开盘的保利·明玥春江，预计会成为今年莱山市场的一个现象级项目。
不过，这个项目最重要的卖点还是：莱山核心区内的纯粹低密洋房。
社区服务可以复制、户型可以类似、文化理念可以模仿，但产品最重要的建筑形态无法改变。
这也是洋房为何受重视的关键，明玥春江的价值，在于将产品的纯粹与位置的纯粹完美融合，打造了真正属于莱山核心内的稀缺资源。
莱山最新的市府南板块，有了代表区域高度的产品供应。
这一点，也会成为今年莱山市场一个标示性的事件。作为兼具服务政务系统的板块，市府南的居住升级，代表了市场风向已经转向这里。
改善底色的莱山，有了全新定义的作品。
全方位布局烟台的保利，目前推出的项目有烟台保利大剧院、莱山商业mall、品质住宅等。
在房地产市场，保利置业分别布局了芝罘、高新和莱山，集中于东部。
其中保利明玥春江的定位，显然是作为品牌的主要价值输出武器，打造这个产品不仅是为了赢得市场，也是树立自己的品牌格调。
接下来的莱山市场，会因为高竞争度进入下一个极度比拼产品力的阶段，有代表性的项目会成为全烟台的焦点。
莱山项目的城市属性，影响力进一步扩大。而莱山的洋房时代，将再一次丰富区域的居住体验。
莱山之美，不在于城市的繁华，也不是大海的开阔，而是骨子底里透露出的那份闲情逸致。
它是莱山的优雅品味，是居者的人文风韵，是像保利明玥春江这样的城市中的独处风景。
烟台的洋房时代，在莱山，迎来最美时间。
